《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》解读

9月28日，省政府出台《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，继续推动海南房地产业优布局、调结构、提品质、去库存，促进房地产业平稳健康发展。

坚决贯彻落实生态文明建设要求

引导发展与海南发展目标相宜的房地产业

海南是全国唯一的热带岛屿省份，集中了滨海沙滩、热带雨林、地热温泉等多项优质生态资源。2010年，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，体现出国家对海南优质生态资源的充分肯定，以及对海南的发展寄予了重托。

海南国际旅游岛建设7年多来，海南房地产市场规模加速扩大，商品房新开工面积、销售面积总量超过前10年(2000-2009年)的4倍。但是，由于前些年全省缺乏统一的总体规划引导和管控，“全省一盘棋”的统筹谋划思想没有落实到位，加上各市县的发展普遍缺乏科学规划引导，尤其是在房地产开发方面没有形成科学合理的布局，房地产项目遍地开花，部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区、滨水(湖库)地带、重点景区、水源地等核心资源，甚至对生态资源造成不可逆的严重破坏。

另外，各市县房地产开发普遍重视量的扩张，忽视质的提升，房地产产品结构单一、开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出，不利于房地产业长期平稳健康发展，也背离了国际旅游岛建设初衷。

9月22日，省委七届二次全会审议并通过了《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设 谱写美丽中国海南篇章的决定》(以下简称《决定》)，系统部署生态文明建设，促进全省上下转变发展理念、转换发展动力、转型发展方式，推动环境保护与生态文明建设治理能力和治理水平现代化，确保海南经济社会健康可持续发展，谱写美丽中国海南篇章。

《意见》的出台与《决定》一脉相承，遵循了以生态文明建设引领房地产业发展的理念，坚持绿色发展不动摇，以生态保护为前提，以供给侧结构性改革为主线，引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业，促进房地产业平稳健康发展。

大力调整优化房地产产业结构

从住有所居向住有宜居转变

《意见》从房地产业发展方面贯彻落实了《决定》一系列关于生态文明建设的发展理念、方式和措施，明确提出具体管控办法：

一是永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。

三是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发，海南“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求，《意见》将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。

四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发，这不仅从生态环境保护的角度考虑，也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

《意见》加强了对房地产开发的调控，例如停止审批产权式酒店。这是因为这几年海南产权式酒店的发展虽有一定规模，但相比于分时度假、共享型住房、共享农庄等新型模式，产权式酒店的发展模式已较为落后，且其开发建设管理存在诸多问题。

《意见》还提出了商品房主体工程封顶后方可批准预售的要求，主要基于以下考虑：

一是房子没有封顶，购房者无法判断楼房整体质量；

二是部分开发商实力不强，资金短缺，如果预售情况不好，容易造成延期交房甚至成为半拉子工程，购房者利益受到侵害；

三是目前海南房地产开发企业以中小企业为主，取得资质的房地产开发企业有3859家，中小房地产企业占90%以上，开发水平普遍不高。

为有效解决上述问题，降低购房风险，保障交易安全，提高开发水平，《意见》提出了提高预售条件的要求。

《意见》指出房地产开发要实行指导性计划管理， 根据海南的经济社会发展需求，把控房地产开发的总量和节奏。

主要目的是：

一是控制总量。根据海南经济社会发展需要，全省非中部生态核心区市县每年商品住宅开发有一定的总量控制。

二是有序开发。综合考虑市县人口、产业、资源、配套、品质、存量等多个方面因素，科学安排开发指导计划。

三是调整布局。只下达14个非中部生态核心区市县的指导性计划，并向资源条件好、配套设施完善、开发结构优、产品品质高、市场较成熟的市县倾斜。

四是保护生态。明确4个中部生态核心区市县永久停止开发新建外销房地产项目。

全面提升房地产开发品质

多方保障房地产市场平稳健康发展

为推进解决以往房地产开发模式存在的建筑风貌不美观、建设方式落后、产品品质低、配套设施不完善等问题，《意见》对提升房地产品质提出多方面要求。

一是提高开发设计水平。加强建筑风貌设计，打造独具特色的建筑景观，严格把关容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩和建筑风格等，不再审批全玻璃幕墙项目。

二是推进建筑产业现代化。大力推广装配式建筑、全装修住宅、绿色建筑(推广新型墙体材料)、绿色生态小区等。

近些年海南房地产项目配套设施建设不到位问题较为突出，导致业主多次上访投诉。对此，《意见》对完善配套设施提出以下要求：

第一，制定海南新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准，指导各市县按标准完善相关基础和公共服务配套设施；

第二，对已建区域配套设施进行全面评估，未达到配套要求的要限期补建；

第三，新建项目用地规划条件要明确配套设施建设内容和标准等，并作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件；

第四，新建项目要通水、通电、通路，完成土地平整，落实污水、垃圾等基础设施建设方案，有条件的地区还需落实光纤、燃气等设施建设方案后，方可出让土地。

针对目前房地产市场存在的违法违规问题，《意见》要求加大市场监管力度。

一是加强交易合同网签备案和交易资金管理，构建完整的房地产市场监管体系；

二是开展专项整治，更加严厉打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为；

三是严格执行商品住宅价格备案管理，每套房都要备案，未备案的不得发放预售许可；

四是加快房地产行业诚信体系建设，建立守信激励和失信惩戒机制；

五是加强监测分析，加强房地产市场风险防范。

大力发展住房租赁市场是发挥资源使用效益、解决居民住房问题的重要举措，也是国家明确鼓励的发展方向。对此，《意见》提出了培育发展住房租赁市场的相关措施，特别是提出了从2018年起，对人口净流入较大的市县，省里在下达商品住宅年度建设指导性计划时应提出商品住宅租售比例，各市县新出让的商品住宅用地可将租赁型住房建设比例作为土地出让条件载入招拍挂交易文件等具体操作要求，将有力促进住房租赁市场发展。

为防止个别企业假借其他名义变相圈地开发房地产，《意见》提出，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅等。

从海南实际情况看，目前本地居民收入水平普遍不高，住房压力相对较大。为妥善解决好本地中低收入住房困难家庭的住房问题，《意见》提出通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式，建立健全与本地居民收入水平相适应的住房保障体系。同时，为进一步加大政策支持，提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有产权住宅等项目，不受商品住宅年度建设指导性计划和用地计划限制。